Qu'est ce qu'un fond de commerce ?
Le fond de commerce est un terme très récurrent en immobilier commercial. Il est donc primordial de savoir à quoi il correspond et ce qu’il contient.
Le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments qui permettent à un commerçant d’exercer son activité tout en mettant en valeur sa clientèle, et peut être constitué d'éléments matériels ou immatériels tels que :
Le matériel: il s’agit des instruments et objets utilisés par le commerçant pour exploiter son activité.
Le mobilier: ce sont l’ensemble des meubles situés dans le local commercial et nécessaires à l’exercice de l’activité.
L’outillage: cela correspond à l’ensemble des outils nécessaires à la profession du commerçant.
les livres de commerce et documents comptables
Les éléments incorporels :
Du droit au bail: cela correspond au droit d’utiliser les locaux jusqu’à la fin du contrat de bail commercial.
De la clientèle: c’est l’ensemble des clients attachés au commerçant.
Du nom commercial: il s’agit du nom sous lequel l’activité du commerçant est connue du public.
De l’enseigne: c’est le signe distinctif par lequel le fonds de commerce peut être identifié.
Des droits de propriété intellectuelle et industrielle: brevets, logiciels, marques, etc.
Des autorisations administratives: cela couvre notamment les licences bar.
Comment évaluer un fond de commerce ?
Pour l’évaluation du fonds de commerce, 3 méthodes de calcul différentes peuvent être utilisées:
L’évaluation par comparaison : cela permet d’évaluer la valeur du fonds de commerce en se référant aux prix pratiqués dans le cadre de la cession de fonds de commerce similaires (même activité, emplacement similaire, dimensions et caractéristiques du local semblables, chiffres d’affaires comparables, etc.).
L’évaluation en fonction du chiffre d’affaires: il est possible d’évaluer le fonds en appliquant un coefficient sur le chiffre d’affaires annuel dégagé par le fonds de commerce. Le taux de ce coefficient est généralement d’environ 80% du chiffre d’affaires annuel.
L’évaluation selon la valeur du bail: pour calculer la valeur du bail, il convient de prendre en considération la surface et l’emplacement du local, mais également l’ensemble des actifs du restaurant tels que la valeur des machines (four, chambre froide, etc.), le matériel, la marque mais également la clientèle.
L’achat d’un fond de commerce peut être envisagé lorsque l’on souhaite se lancer dans une activité commerciale. Ainsi on peut bénéficier de la clientèle déjà acquise, et on évite de partir de rien. Afin de prendre le moins de risques possibles, il est important de bien évaluer la valeur du fond de commerce.
Un barème a été mis en place selon la profession, et d’autres éléments sont également à prendre en compte, tels que :
Le chiffre d'affaires
Le bénéfice du fonds de commerce
Son emplacement (flux de passants, proximité avec les transports en commun, présence d'un parking dans les environs, présence d'autres activités dans les alentours, concurrence, projets urbains qui pourraient favoriser le développement commercial…)
La valeur des murs (dans le cas d'un achat des locaux)
La valeur du loyer (dans le cas d'une location des locaux)
La tendance du marché (prendre en compte l'état actuel de marché, mais aussi celui à venir)
Il existe aussi des méthode afin d’évaluer plus précisément la valeur d’un fond de commerce :
L’évaluation par le chiffre d’affaires : cette méthode est la plus fréquente, elle consiste à prendre en compte le chiffre d’affaires du commerce au cours des 3 dernières années (TTC) et de faire la moyenne. Ensuite, il faut multiplier le résultat par le coefficient appliqué à l’activité du commerce.
L’évaluation par le bénéfice : avec cette méthode, on fait la moyenne du bénéfice du commerce sur les 3 dernières années tout en prenant en compte les éléments déductibles sur le plan comptable puis multiplier le résultat par un chiffre allant de 3 à 5, qui dépend de l’activité, la valeur des éléments du fond de commerce et le marché.
Cession de fonds de commerce
Plus de 40 000 fonds de commerce sont vendus chaque année, cette opération consiste à vendre l’ensemble des éléments corporels et incorporels. Cela constitue une alternative à la cession d’entreprise.
Dans l’acte de vente du fond doit figurer :
Le prix de vente du fonds.
La provenance détaillée du fonds, c’est-à-dire le nom du prédécesseur immédiat du vendeur, la date de l’acte par lequel le vendeur a lui-même acquis le fonds, la nature de cet acte (s’agit-il d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique ?) et le prix auquel le vendeur a acheté le fonds de commerce. Si c’est le vendeur qui a créé le fonds de commerce, il faut l’indiquer dans l’acte de vente.
L’état des privilèges et des nantissements : il s’agit du document officiel obtenu par tout intéressé auprès du greffier du Tribunal de commerce local et qui informe des privilèges et des nantissements pesant sur le fonds de commerce.
Le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés au cours des 3 derniers exercices.
Les éléments du bail commercial si vous occupez un local commercial : si vous êtes locataire, l’acte de cession devra indiquer la date et la durée du bail ainsi que le nom et l’adresse du bailleur et du cédant. D’autre part, notez qu’il vous faudra notifier la cession à votre bailleur.