Le bail commercial loi Pinel

La loi Pinel, votée le 18 juin 2014, a réformé la réglementation applicable aux baux commerciaux. Elle apporte une meilleure protection au locataire et entend faciliter l’implantation de nouveaux commerces. Pour cela, elle modifie notamment les règles relatives au renouvellement du bail, à la répartition des charges, à la fixation et à la révision du loyer.

Les nouvelles modalités s’appliquent pour tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.

 

Quelles sont les spécificités du bail commercial loi Pinel ?

Durée du bail commercial

Les baux commerciaux de courte durée ont vu leur durée passer de 2 à 3 ans. Les règles applicables sont inchangées :
● à l’issue des 3 ans, il n’est plus possible de signer un nouveau bail de courte durée pour le même fonds de commerce ;
● le locataire doit alors partir ou conclure un bail commercial classique.
 

Fixation du loyer du bail commercial

L’indice du coût de la construction (ICC), utilisé pour réviser les loyers des baux d’habitation, ne suivaient pas l’évolution des loyers commerciaux. Dès 2008, l’ILC (indice des loyers commerciaux) est créé mais restait facultatif. La loi Pinel le rend obligatoire depuis 2014
pour les activités commerciales et artisanales. A noter la création d’un indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) destinés aux activités non commerciales exercées dans des locaux professionnels.
 

État des lieux dans un bail commercial

L’établissement d’un état des lieux contradictoire et amiable est désormais obligatoire. Un huissier de justice peut intervenir à la demande du locataire ou du bailleur, qui partageront alors les frais.
 

Répartition des charges entre locataire et bailleur

La loi Pinel entend limiter les conflits entre bailleur et locataire et équilibrer leurs relations.
Ainsi, elle oblige désormais à établir par écrit la liste précise des charges, impôts et taxes diverses ainsi que leur répartition. Certaines charges sont mises obligatoirement à la charge du bailleur. De plus, il doit fournir chaque année un état récapitulatif des sommes payées.
A la signature du bail, l’état prévisionnel des travaux réalisés dans la copropriété doit être annexé. A chaque fin de période de 3 ans, l’état récapitulatif des travaux réalisés et leur répartition est communiqué par écrit au locataire.

 

Les cas particuliers du bail commercial loi Pinel

Renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail commercial, une augmentation du loyer justifiée reste possible mais encadrée. Ainsi l’augmentation doit rester inférieure à 10 % du montant du loyer de la dernière année.
Si le déplafonnement du loyer conduit à une augmentation supérieure à ces 10 %, elle doit être lissée dans le temps.
 

Congé

Le locataire peut désormais donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Auparavant, le recours à un huissier de justice était requis.
 

Droit de préférence

Comme pour les baux d’habitation, la loi Pinel instaure un droit de priorité au profit du locataire. Ainsi, en cas de vente du local commercial, le bailleur est tenu de le proposer en premier lieu à son locataire par lettre recommandée au prix qu’il souhaite. Le locataire dispose d’un mois de réflexion pour accepter l’offre de vente.
Si le bailleur vient à conclure un accord à un prix inférieur, il doit alors le proposer à nouveau à son locataire avec un prix identique.
Comme vous le constatez, la loi Pinel a modifié largement l’équilibre entre bailleur et locataire. Pour protéger vos intérêts en tant que propriétaire d’un local commercial, entourez-vous d’experts pour obtenir les dernières informations et les conseils précieux.
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